タイ生活 資産運用

タイのコンドは賃貸よりも購入がお得か?

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タイの友達からコンド買った方が支払い額が安くなるからお得だよって言われたことはないだろうか?今の家賃を5年も住んだらコンドが変える。そのコンドも5年後には価格が上がる。BTSやMRTが通るようになればなおさら価格は高くなるよと・・・

 

普通に考えればそうなんだろうが、毎回以下のことが頭をよぎっていた。

 

今は需要よりも供給の方が大きい。いつか価格のバブルが弾けないか?

 

それで、毎回コンドの購入検討まで至らないでいた。

 

しかし、最近、仲の良いタイ人があまりにも真面目に説得してくるので、本人も2件のコンドを所有しており、今回はちょっと真面目に検証しようと思った次第だ。

 

まず、結論からいくと、コンド購入よりも安全度の高い投資で資産運用した方が自分の資産を増やすことができる。

 

改めてこの結論に至ったのでその裏付けの説明を本日行いたい。

 

・安全度の高い投資とは?

以前の記事にも書いた通り、アメリカのS&P500に連動しているETFを購入する。有名なのが、IVVやVOO、VTIなど。逆説的だけれど、アメリカの景気が悪くなり、株価も下がれば、その他の国も同じように景気が悪くなるだろうから、アメリカの株しかもS$P500連動のETF購入はあらゆるリスクを下げてくれる。もちろん一時的には株価が低迷することもあるだろうが、積立投資で臨めば、一時的な株価低迷のリスクも排除ができる。

タイ現地採用の投資(失敗から学んだこと)

 

・タイでコンド購入することを想定し知っておくべきこと。

1.コンド価格の上昇率はピンキリ

各地域で有名どころの1物件の5年間のコンド価格上昇率。面倒なので小数点以下は繰上げ。

アソーク:27%(年間5%)

エカマイ:14%(年間3%)

オンヌット:20%(年間4%)

ラチャダー:38%(年間8%)

 

上記は良いところのコンドを選んでいることもあり、上昇率は高めだと思ってくれた方が良い。駅から少し離れたり、都心から離れたりすると上記のような上昇率とはならないこと理解して欲しい。

 

2.住宅ローン

基本外国人はローンを組めない。ローンを組めたとしても外国の銀行のみでUOB銀行は可能のようだ。しかし条件はかなり厳しい。一般的な給与帯の現地採用ではクリアは難しいだろう。

タイ銀行: 6%(2年目までは2%) ※ただし外国人借りられない。

UOB銀行: 7%

 

日本でもアパート経営などあるけれど、ゼロ金利のおかげで、住宅ローンの金利も安いことから成り立っているようなものである。

 

よって、ここタイでは同じことを実現することは難しいと思う。

 

3.タイのコンドは老朽化が早い

ここバンコクに5年住んでいるが同じコンドに20年住むことは考えられない。最初住んだのは築5年のコンドだったが、1年ぐらいで色々なところで不具合が出てきていた。そんなコンドが数十年先も価値を持ち続けられるのか?甚だ信じがたい。不具合の少ない物件もあるけれど、高級物件になってくる。

 

・どちらがお得か計算してみた

さて、30年後にどちらが資産を多く持っているだろうか?

条件 i) 400万バーツのコンド一括購入(外国人は基本ローン組めないので)

コンドの価値は毎年5%上昇するとする

条件ii)コンドは賃貸で、400万バーツ分のIVVを購入

コンドの家賃は月1.4万バーツ(400万バーツの物件だとこれぐらい)

毎年家賃は5%上昇するとする(5年住んだが、実際には一度も家賃上昇はなかったものの、条件は厳しく設定した)

 

 

毎年、あなたの資産はどのように増えるか計算したものが、次の表。当たり前の結果だけれど、コンドは賃貸で借りて、投資した方が資産を増やせる。

もし、あなたが、10%以上でコンドを運用できるならば、それに越したことはないが、プロでなければ、なかなか難しいのではないだろうか?

 

・タイ人のコンドを購入する理由

タイの不動産価格は今後も上がり続けると信じてやまない。

 

不動産を買っても資産価値が下がらないと思い込んでいるところが一番大きな理由ではなかろうか。

 

それにしても盲信しすぎのように思う。自分が正しいか、周りのタイ人が正しいかは10年、20年したらわかるだろう。

 

・タイで不動産投資を勧めない理由

日本のように低金利でローンを組めない。もし日本でローンを組んでタイの物件を購入するのはありだと思う。

 

しかし、タイの銀行では、同じように低金利でローンは組めないはずなので、不動産投資以外で資産運用した方が良い。

 

・まとめ

購入か賃貸で言ったら購入の方がお得。しかしタイの不動産はリスクも多いので、不動産よりも他のものに投資した方が、将来の資産を増やせるかもしれない。

 

本記事でお勧めするのは、アメリカのS$P500連動ETF(IVV/VOO/VTIなど)である。

 

改めて言うが、不動産購入はタイ人に乗せられず慎重に判断してもらいたい。※もちろん不動産で成功しているタイ人の話は聞いても良いと思う。

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